Главная » Публикации » Деловое Прикамье 2008 год » гражданское право

гражданское право

Записей не найдено.

 

Елена Стеблова

юрист

 

Как договорится на берегу и не попасть впросак.

 

Наверное, большинство из нас, так или иначе были задействованы в процедурах, связанных с покупкой , продажей или арендой объектов недвижимости. И каждого из нас посещала мысль о том, каким образом обеспечить свой интерес в таких отношениях. Особо это касается гарантии безопасность вкладываемых денежных средств.

            Практическая жизнь в этих вопросах пошла по двум направлениям, которые можно кратко изложить так «или шашечки, или доехать»

Первое (или шашечки).

В этом случае обеспечиваются финансовые интересы покупателя путем заключения соглашения о задатке, который выплачивается в двойном размере той стороной, которая отказывается заключить договор. Но как говорится, «гладко было на бумаге…». Если у продавца есть некоторая гарантия защиты своих интересов в виде уже полученной от покупателя некоей денежной суммы, то продавец, в случае срыва сделки по вине покупателя может рассчитывать только на справедливость и расторопность  российского правосудия.

Второе (или доехать)

Это направление связано с тем, чтобы максимально приблизить и гарантировать заключение реального договора купли- продажи.

            В этом случае практика идет по пути заключения предварительных договоров.

            Конструкция предварительного договора предложена ст.429 ГК РФ.

Его отличительные особенности :

- наличие обязательства заключить в будущем договор купли - продажи на условиях, определенных предварительным  договором.

- письменная форма

- основные условия , являющиеся обязательными для заключаемого в будущем основного договора. В отношении недвижимости это данные, позволяющие ее идентифицировать как уникальный объект и цена , по которому будет он продан.

            Сама схема предварительного договора знакома многим и используется довольно активно.

            Большой положительный момент в этой правовой конструкции состоит в том, что стороны не только могут, но и обязаны заключить основной договор на условиях заключенного предварительного договора. Эта обязанность подкреплена правом обращения в суд о понуждении заключения основного договора той стороны, которая считает , что ее контрагент уклоняется от его заключения.

Но в этой схеме, как во всякой правовой конструкции есть мелочи, которые, в силу закона/ могут свести все усилия на нет.

Мелочь эта заключается в том, что в предварительном договоре должен быть указан срок, на который он заключен. При отсутствии такой информации – предварительный договор считается заключенным на один год. В том случае, если срок действия предварительного договора истек, стороны теряют возможность заключить основной договор на условиях предварительного договора, в том числе подача исков о понуждении заключить основной договор.

В некоторых случаях, стороны связывают срок действия предварительного договора с совершением некоторых действиях , как , например, проведение межевания земельного участка (со стороны продавца) или оформление кредита ( со стороны покупателя).

В этом случае, для того, чтобы не иметь проблемы со сроками действия предварительного договора, указанными выше, стоит воспользоваться рекомендациями, содержащимися в ГК РФ, а именно : стремиться заключить договор в пределах срока действия предварительного договора (если срок определен календарной датой), или направить контрагенту предложение о заключении договора (если срок определен наступлением какого-то факта и этот факт наступил). В противном случае говорить о гарантиях интересов будет весьма проблематично.

Такое вот право…

 

 

 

Елена Стеблова

 

 

Многоликость верхнего соседа

Или несколько слов о том, кто будет отвечать

за потоп в вашем доме

 

Каждый из нас, кто имеет в собственности недвижимое имущество, как - то квартиру, дом, дачу, гараж имеет в руках не только объект недвижимости, но и целый букет правовых предписаний и ограничений. Эти предписания и ограничения напрямую связаны с правовым режимом этого имущества.

            Если человек – круглый сирота без жены и детей, то правовой режим такого имущества прост – это наличие простого и безраздельного права собственности.

При владении имуществом супругами, а также супругами и детьми – правовой режим собственности кардинально меняется с права собственности одного лица на право долевой собственности членов семьи или право совместной собственности супругов.

Как правило, право долевой собственности членов семьи  (родителей и детей) возникает при приватизации жилого помещения всеми членами семьи, проживающими в нем на дату приватизации.

Право совместной собственности супругов возникает при приобретении супругами или одним из них объекта недвижимости в период действия брачных отношений и при отсутствии заключенного между ними брачного договора.

Режим долевой и совместной собственности предполагает совместную эксплуатацию объекта недвижимости, совместное несение расходов по его содержанию и совместное получение прибыли. Разница этих режимов заключается в том, что совместная собственность супругов – это всегда 50 на 50,а при долевой собственности соглашением может быть определен иной способ определения долей ( при отсутствии такого соглашения - доли признаются равными).

Если вопрос эксплуатации, то есть проживания или иного использования в личных целях объекта недвижимости, не вызывает вопросов, то с требованием по совместному несению расходов и получения прибыли дело обстоит несколько иначе.

Совместное несение расходов при эксплуатации объект недвижимости полагает участие всех собственников в поддержание объекта недвижимости в состоянии, обеспечивающем его качественные и количественные характеристики. Кроме того, требование по совместному несению расходов касается тех случаев, когда , в случае ненадлежащей эксплуатации такого объекта нанесен ущерб третьим лицам.

Например, при возбуждении столь популярных среди граждан дел по возмещению ущерба, связанного с затоплением, загрязнением и прочим причинением вреда, скажем квартире соседа, сосед должен привлекать к ответственности не только неприятного ему соседа Васю, но и Васину жену, тещу, и даже его несовершеннолетнего сына, если он является сособственником этой квартиры. Привлечение Васиного сына с неизбежностью повлечет привлечение к участию в деле органов опеки, поскольку таким иском нарушаются имущественные интересы несовершеннолетних.

Аналогичная ситуация возникает в том случае, когда квартира находится в совместной собственности супругов . Отличие от предыдущего примера состоит в том, что в общем действии не принимают участие дети, в том числе и несовершеннолетние вкупе с органами опеки и попечительства.

Правило долевой собственности распространяется и на случаи требования возмещения ущерба, причиненного совместному имуществу. Заявлять свои требования о возмещении ущерба, причиненному объекту недвижимости могут участники долевой собственности совместно в тех долях которые определены у каждого из них в данном объекте недвижимости. То есть иск к соседу Васе должны предъявлять все сособственники вашей квартиры в долях, определенных Свидетельствами о праве собственности на это жилое помещение.

К сожалению, бытующее заблуждение о  существовании так называемого «ответственного квартиросъемщика» и его запредельных полномочиях в отношении объекта недвижимости, не более чем обычное бытовое заблуждение. К сожалению, исходя из норм права этот ответственный квартиросъемщик может действовать от имени всех собственников квартиры (если речь идет об этом объекте недвижимости) только на основании выданной ими доверенности и никоим образом не от своего единственного имени.

Заблуждение об исключительных полномочиях данного субъекта  может привести к тому, что выигранный в вашу пользу спор может быть потерян на том основании, что решение принято в отношении одного из собственников  объекта недвижимости без учета прав других лиц.

Такое вот право…