Главная » Публикации » Деловое Прикамье 2008 год » земельное право

земельное право

Записей не найдено.

Елена Стеблова

Частнопрактикующий юрист

 

Вода на мельницу капитала…

 

Только ленивый сегодня не обсуждает земельный вопрос  в России, и только трижды ленивый не приобрел «по случаю» от нескольких соток до нескольких гектаров земли.

            Приобретение земель носит весьма парадоксальный характер. Ключевым словом при оценке качества земельного участка, в частности у нас, на Урале,  является слово «вода». И хотя пользоваться водным источником земельный собственник будет от силы 2-3 недели в году, но ее (воды) наличие увеличивает стоимость земель почти кратно.

            До настоящего времени доверчивые покупатели находятся в плену иллюзий по поводу доступности к тому или иному водному источнику. В соответствии с Водным Кодексом РФ подземные и наземные водные объекты России находятся в собственности Российской Федерации. Та же самая Российская Федерация в лице уполномоченных на то органов может предоставлять в пользование те или иные водные объекты и накладывать ограничения в их использовании.

Другое дело - пруды и обводненные карьеры. Данные объекты могут находится как  в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципалитета, так и  граждан и юридических лиц.

Основополагающим обстоятельством, определяющим права на эти водоемы, является наличие права собственности на земельный участок, на котором они расположены.

            Таким образом, счастливые сегодняшние землевладельцы могут стать, при определенных финансовых и трудовых затратах счастливыми обладателями своего собственного прудика, который будет тем самым фактором, который позволит увеличить стоимость любого земельного участка в разы. При условии, конечно, что мода на покупку земли «у воды» не изменится.

            В этой радужной перспективе присутствует один небольшой нюанс, который напрямую связан с действующим законодательством.

В силу статьи 130 ГК РФ пруд, по определению, можно причислить к объектам недвижимости, то есть « объекту , прочно связанному с землей, перемещение которого без нанесения несоразмерного ущерба ему, невозможно», добавим, что его перемещение, в принципе, невозможно.

Как объект недвижимого имущества любой пруд, видимо, должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, а права собственника на этот объект должны быть подтверждены Свидетельством о государственной регистрации права. Только вот проблема - действующее законодательство о регистрации объектов недвижимости и сделок с ними не предусматривает возможность регистрации водного объекта в чистом виде, как недвижимости. В законодательстве присутствует только возможность регистрации гидротехнических сооружений, находящихся на том или ином водоеме.

            Из этот следует только один вывод. Для того, чтобы иметь возможность в будущем доказать права на собственный прудик, а также реальную возможность продать его по приличной цене необходимо фиксировать права и продавать не сам пруд,  то есть воду, а гидротехнические сооружения, расположенные на нем. Чем этих сооружений будет больше – тем лучше.

А там, через некоторое количество лет, законодатель может быть и введет правила регистрации прав на « пруд и обводненный карьер», для того, чтобы права у их собственников были не номинальными , а вполне реальными и зарегистрированными.

Такое вот право, пока…

 

Стеблова Елена Альбертовна

Частнопрактикующий юрист

 

Право собственности на землю –

Как сочетание приятного с полезным…

 

Право собственности на землю из виртуального понятия для большинства собственников объектов недвижимости перешло в достаточно реальное понятие.

            Путем небольшого расчета можно установить, что для большинства собственников объектов недвижимости выгодно приобрести земельные участки в собственность по тем ценам, которые объявлены сегодня.

            Так, в соответствии со ст.2 ФЗ РФ «О ведении в действие Земельного Кодекса РФ» до 1 января 2010 года по цене равной 2,5 % кадастровой стоимости  участков могут выкупить:

            - коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющимся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности,

- граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет приведена в особом разделе «кадастровая стоимость земельных участков», на сайте WWW.kadastr.ru.

Можно привести расчет выкупной цены земельного участка :

Так земельный участок, расположенный в центре города под приватизированным объектом недвижимости площадью 4 000 кв м , кадастровой стоимостью 63 500 614 рублей подлежит выкупу за 1 587 515 рублей.

Расчет выкупной цены : 63 500 614 х 0,025 = 1 587 515 рублей.

Совершенно очевидно, что выкупная цена подъемна и реальна практически для каждого собственника.

Все было бы так хорошо, если бы после выкупа земель не возникло обязательство по уплате земельного налога.

Так, Налоговым Кодексом РФ установлены верхние границы ставок земельного налога в размере :

0,3 % от кадастровой стоимости

- на земли сельскохозяйственного назначения  или сельскохозяйственного использования,

- на земли приобретенные (предоставленные ) для жилищного строительства или занятые объектами жилого фонда

- земли, предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства.

1,5 % от кадастровой стоимости – для прочих земель.

Если обратиться к приведенному выше примеру, то предельная ставка земельного налога, по рассматриваемому выше земельному участку, составит:

По ставке 0,3% = 190 501 руб в год

По ставке 1,5 % = 952 509 руб в год.

            Конечно, для полноты анализа не достает такой же простой и вменяемой методики расчета арендной платы для каждого земельного участка. Сегодня каждый арендатор земельного участка получает свою, персонально для него рассчитанную арендную плату.

Тем не менее, какова бы ни была ставка арендной платы – совершенно очевидно, что аренда это не собственность и арендная плата, как это ни странно имеет тенденцию к неуклонному росту. При  этом такой рост, как показывает жизнь, может составлять не проценты от предыдущего года а разы.

Преимущество же собственности на землю очевидны. Во – первых, отчуждение объекта недвижимости одновременно с земельным участком , увеличивает цену сделки. Ставка земельного налога не является величиной непредсказуемой, а непосредственно регулируется действующим законодательством. И вообще, быть собственником земли гораздо приятнее, чем ее арендатором.

Такая вот жизнь…

 

Елена Стеблова

 

Наше оружие – наши знания.

 

Так уж сложилось, что все, связанное с правом на землю в нашей стране так или иначе берет свое начало из коллективной собственности. За примерами далеко ходить не надо: это и коллективная собственность на земельные доли, это коллективно –долевая собственность на участки в дачно – садовых кооперативах.

            Сегодня вовлечение большого количества людей в садовую и дачную кооперацию играет с ними злую шутку. Большинство пайщиков становятся заложниками воли руководителей таких  кооперативов или товариществ. К сожалению, конкретная воля руководителя вовсе не отвечает интересам конкретного пайщика, а зачастую, вступает в ними в конфронтацию.

            Но, по какой-то причине, связанной , скорее всего с многолетней привычкой, садоводы – дачники идут на поводу у своего руководства и знания действующего законодательства получают только с их «заботливых рук»..

К сожалению, такой потребительский подход садоводов-дачников , зачастую играет злую шутку с самими дачниками. Проявляется это после того, как «заботливые» руководители сформируют для оформления земельные участки каждого пайщика таким образом, что вместо заветных 6 соток ему останутся 5,5 или еще того хуже – 4,5 соток. А время для исправления допущенной несправедливости будет безвозвратно упущено.

            Такое обстоятельство, естественно, не устраивает реально мыслящих садоводов – дачников . Такое недовольство, согласно классической доктрине классовой борьбы ведет к тому, что «Низы не хотят…» и деле по тексту. Самые недовольные начинают искать альтернативу, которая находится достаточно легко.

            Законодательством предусмотрено несколько способов оформления прав на земельные участки. При этом строго ограничиваются такие  понятия как земля самого садоводческого товарищества и земля конкретного садовода.

            Садоводческое товарищество, как юридическое лицо, имеет право приобрести в собственность только земельные участки, являющиеся участками общего пользования, а именно дороги, спортивные площадки, площадки для сбора мусора и т.п.

            Земельные участки, расположенные за частными заборами могут быть только в собственности каждого конкретного пайщика – садовода.

            Оформление такого права можно совершить двумя способами.

Первый – зависимый от правления и связанный с предоставлением целого ряда документов, которые , теоретически, должны быть выданы органом управления кооператива (товарищества), а практически , в реальной жизни, эти документы либо обмениваются на определенные денежные купюры, либо не выдаются вовсе по причине невнесения просителем членских взносов за декабрь 1977 года или иным надуманным основаниям.

Второй путь – независимый и связан с правильным применением норм действующего законодательства. В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ любое лицо, имеющее на земельном участке зарегистрированный за ним по праву собственности объект недвижимости вправе требовать выкупа такого земельного участка. Этот вариант может быть предпочтительнее прочих, поскольку  действующим законодательством предусмотрен упрощенный режим регистрации прав на садово- дачные постройки, путем представления соответствующей декларации. После получения свидетельств о праве собственности на дачку и сарайчик можно смело отмежовывать свои шесть соток и подавать документы на их приватизацию.

Таким образом, умело используя возможности, предоставленные действующим законодательством можно попробовать избежать садовых войн, межевых разборок и дачных жертв. При этом желанная цель в виде свидетельства о регистрации права на собственный земельный участок является вполне реальной и достижимой даже в период жизни одного поколения дачников.

 

Елена Стеблова

Юрист

 

Законодательство о приватизации арендованного имущества

Как это произойдет : как лучше или как всегда…

 

 

Действующий на территории РФ Федеральный Закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…» вызвал весьма живой интерес со стороны этих самых «субъектов малого предпринимательства».

            По обыкновению, эти субъекты, будучи обремененными предыдущим опытом общения с государством, изо всех сил пытаются понять где и когда их настигнет подвох со стороны государства, при котором они останутся в своем привычном состоянии - то есть без ничего.

Указанный выше Федеральный Закон действует только с 05 августа текущего года, то есть чуть более полутора месяцев. Сегодня можно говорить только о том, как будет действовать этот закон, а также о неточностях формулировок самого Закона, которые могут быть причиной проблем, связанных с его применением.

Хотелось бы проанализировать этот Закон с двух позиций, а именно техники его применения и содержательной части.

Первое . Техника или порядок  применения Закона. На что следует обратить внимание.

            1) Указанный Федеральный Закон  призван регулировать отношения по отчуждению имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности , арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,  а именно предоставление преимущественного права  выкупа имущества, арендуемого этими субъектами на день вступления в силу Закона.

            При  этом хотелось бы обратить внимание на присутствие  в Федеральном Законе термина «Арендуемый». В контексте реальных арендных отношений этот термин является ключевым, поскольку говорит не о факте заключения договоров аренды, а об аренде, как форме договорных обязательств. Эта ремарка, мне кажется, будет иметь существенное значение для тех субъектов малого предпринимательства, которые, в преддверии выхода в свет данного закона столкнулись с небольшой проблемой, а именно тем, что по – какой-то причине, договоры аренды  на новый срок в назначенное время в их адрес не поступили. При этом счета на аренду представлялись и , соответственно, оплачивались. В данном случае, при отсутствии заключенного договора аренды существуют арендные отношения, которые вполне «вписываются» в указанный выше термин. Будем надеяться, что лица, ответственные за исполнение указанного Федерального Закона именно так поймут эту фразу и не будут лишать права на приватизацию помещений тех арендаторов, которые, не получив проекта договора аренды на новый год, не смогли заключить такой договор.

 

            2) Со дня вступления в силу данного Федерального Закона внесены изменения в статью 3 Федерального Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». В указанную статью введены ограничений на приватизацию имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства. Такая приватизация может быть проведена с учетом  требований ФЗ «Об особенностях отчуждения….»

            В том случае, если порядок приватизации такого имущества, предписанный Федеральным Законом будет нарушен, то в соответствии с его статьей 6 сделки по приватизации государственного или муниципального имущества признаются ничтожными, то есть не порождающими никаких правовых последствий для сторон. При этом, субъект малого предпринимательства, в течение двух месяцев с того момента , когда он узнал или должен был узнать о нарушении своих прав на выкуп арендованного государственного или муниципального имущества, вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

            По содержательной части Закона – в следующем номере

 

Елена Стеблова

Юрист

 

Законодательство о приватизации арендованного имущества

Как это произойдет : как лучше или как всегда…(часть 2)

 

Содержательная часть ФЗ РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…» представляет собой перечень прав и обязанностей лиц, так  или иначе участвующих в исполнении этого Закона.

Субъект малого и среднего бизнеса имеет преимущественное право на приобретение арендуемое им недвижимое имущества, находящееся в собственности субъектов РФ или муниципалитета. Это права возникает при наличии четырех условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При наличии совокупности этих условий у органа, принимающего решение о приватизации возникают ряд обязанностей, а именно:

Первое – при принятии решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества необходимо указывать наличие преимущественного права арендаторов, на приобретение арендуемого имущества.

Второе - в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", направить арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства следующие документы :

1) копию указанного решения,

2) предложение о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества,

3) проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге

Третье - в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества заключить договор купли-продажи арендуемого имущества и договор о его залоге в течение тридцати дней со дня получения предложения об его заключении или проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.

Четвертое. Только в случае отказа от преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, либо по истечении тридцатидневного срока, предоставленного для заключения договора купли – продажи, орган, уполномоченный на приватизацию имущества субъекта РФ или муниципального образования, может внести изменение в порядок приватизации в части исключения преимущественного права покупки арендованного имущества.

В том случае, если  имущество, арендуемое субъектами малого и среднего бизнеса, продано в нарушением требований о преимущественной продаже, то , в течение двух месяцев с момента когда этот субъект узнал или должен был узнать о продаже арендуемого имущества, он вправе в судебном порядке требовать перевода прав и обязанностей на себя.

Законодатель, по своему обыкновению, в самом тексте Закона оставил так называемый «пробел», который не позволяет, в настоящее время однозначно применять его положения.

Этот недостаток Закона заключается в формулировке п.1 ст.9, а именно в положении о том, что площадь помещения, которое может продаваться с учетом требований этого Закона, а также порядок применения права на рассрочку должны быть определены законом субъекта РФ до 01 января 2009 года. В том случае, если эти условия не будут установлены, то должны применяться соответствующие предельные условия, определенные правительством РФ. До настоящего времени эти условия субъектом РФ – Пермским краем, не установлены, как не определены эти условиям и Правительством РФ.

Таким образом, по состоянию сегодняшнего российского и краевого законодательства, реализовывать имущество, обремененное договором аренды с субъектами малого и среднего бизнеса с 05 августа 2008 года (дата вступления в действия ФЗ ) уже нельзя, а заключать договоры купли продажи на условиях , определенных  этим Законом еще нельзя.

Такое вот право….

 

Елена Стеблова

 

Зонирование городской территории ,

как сдерживающий фактор приватизации земли.

 

 

Обладание по праву собственности городской недвижимостью –состояние, безусловно, приятное. Это ощущение приобретает еще большую остроту, когда к свидетельству о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, прибавляется свидетельство о государственной регистрации прав на земельный участок, на котором расположен этот самый объект.

Вдохновленные небольшой выкупной ценой на землю многие владельцы городской нежилой недвижимости приняли историческое для себя решение о выкупе земельного участка, на котором расположена их собственность.

Выкуп такого земельного участка возможен в том случае, если его надлежащим образом опишут, произведут замеры и укажут его месторасположение. Говоря специальным языком – сформируют.

Каково же бывает удивление собственника объекта недвижимости, когда он получает отказ в этом самом формировании земельного участка.

В качестве одного из оснований отказа может быть ссылка на то, что земельный участок расположен в нескольких территориальных зонах. В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, формирование земельного участка в пределах нескольких территориальных зон не допускается.

Для бедного собственника объекта недвижимости такой поворот событий неожидан и непонятен. Вроде и объект был построен в 19-лохматом году, вроде на него сохранились все документы, связанные со строительством, в том числе документы по землеотводу, которые позволяют сделать вывод как легальности сооружения, так и правомерности пользования земельным участком. Но сегодня те, старые документы, не вписываются в новые правила игры, которые носят названия Правила застройки и землепользования города Перми, утвержденные решением Пермской городской думы от 26.06.2007 г. за № 143 (для простоты изложения назовем их , в дальнейшем, Правила) и которыми устанавливается новая вводная в виде зонирования территории.

Данными Правилами сформировано порядка 29 территориальных зон, режим которых определен соответствующим Регламентом. Регламент каждой зоны определяет наличие подзон, а также разрешенное ( с учетом вспомогательных видов) и условно – разрешенное использование земель в границах зоны. Данные зоны определены на карте зонирования г. Перми.

Поскольку, в вышеупомянутых Правилах, зоны не описаны, а определены картографически, то возникает проблема связная с т ем, что на карте в данном месте , теоретически, должен быть проезд, по которому проведена граница зоны, а на самом деле, много лет назад построено здание и находится оно аккурат в равных своих частях в разных территориальных хонах.

Исходя из того, что карты могут быть недостоверны, или выполнены не совсем точно, возникает естественное желание исправить такое положение дел тем, чтобы внести изменения в эти карты, очертив «правильные» зоны, с учетом сложившейся застройки. Но, к сожалению, карты зонирования – составная часть Правил застройки и землепользования и изменяться они могут только в том же порядке, как сами Правила, то есть пройдя процедуру публичных слушаний.

            Тем не менее 2010 год приближается с удивительной быстротой, что заставляет задуматься собственников помещений, каким же образом им выкупить земельные участки, не вступая в конфликт с законодательством.

Такое вот право…